Co z umowami zawartymi przed upadłością? Upadłość konsumencka, a umowa przedwstępna

Ogłoszenie upadłości nie powoduje automatycznie nieważności każdej wcześniej zawartej umowy. Skutki dla umowy przedwstępnej zależą m.in. od jej treści i formy, tego, kto ogłosił upadłość, stanu wykonania zobowiązań oraz przepisów stosowanych w danym postępowaniu.

Czym jest umowa przedwstępna?

Jest to umowa, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej. Powinna określać jej istotne postanowienia, np. przy sprzedaży nieruchomości — przedmiot i cenę.

Forma ma znaczenie dla zakresu możliwych roszczeń. Gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania ważności umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, uprawniony może co do zasady dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na zasadach Kodeksu cywilnego. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta jako akt notarialny ma więc inne znaczenie procesowe niż zwykła forma pisemna. Skutek w upadłości wymaga osobnej analizy.

Co się dzieje z umowami po ogłoszeniu upadłości?

Różne rodzaje umów podlegają różnym przepisom. Syndyk nie ma ogólnej swobody rozwiązania każdej umowy tylko dlatego, że uzna ją za niekorzystną. Przykładowo art. 98 Prawa upadłościowego określa zasady wykonania lub odstąpienia od niewykonanej w całości lub części umowy wzajemnej, w tym wymagane zgody i prawa drugiej strony. W uproszczonej upadłości konsumenckiej należy uwzględnić odpowiednie stosowanie przepisów i rolę sądu.

Dla innych umów, a także najmu lub szczególnych umów dotyczących nieruchomości, mogą obowiązywać odrębne reguły. Należy ustalić, czy i jakie czynności podjął syndyk oraz czy umowa lub przepisy szczególne przewidują dodatkowe warunki.

Co z zaliczką, zadatkiem i roszczeniem o zawarcie umowy?

Nie można automatycznie przyjąć, że cała wpłata zostanie zwrócona albo przepadnie. Znaczenie mają charakter wpłaty, treść umowy, przyczyna niewykonania, ewentualne odstąpienie oraz przepisy upadłościowe. Należy też odróżnić roszczenie o zawarcie umowy od roszczenia pieniężnego; ich los po ogłoszeniu upadłości trzeba ocenić osobno.

Jeżeli drugiej stronie przysługuje wierzytelność podlegająca zgłoszeniu, powinna sprawdzić termin i tryb zgłoszenia syndykowi. Niektóre roszczenia niepieniężne podlegają szczególnym regułom wynikającym z art. 91 Prawa upadłościowego. Sama forma aktu notarialnego nie pozwala z góry zagwarantować przeniesienia nieruchomości w każdej sprawie.

Jakie dokumenty i terminy sprawdzić?

• Umowę przedwstępną, aneksy i dokumenty dotyczące formy jej zawarcia.
• Dowody wpłaty oraz zapisy o zadatku, zaliczce i terminie umowy przyrzeczonej.
• Odpis księgi wieczystej, w tym ewentualne wpisy praw i roszczeń.
• Postanowienie o upadłości, korespondencję z syndykiem i wezwania dotyczące umowy.

Roszczenia z umowy przedwstępnej mają własne terminy przedawnienia; ich bieg i skutki zdarzeń w postępowaniu trzeba zbadać na dokumentach. Nie zwlekaj z analizą. Zobacz również zasady zgłoszenia wierzytelności.

Podstawa prawna: art. 389–390 Kodeksu cywilnego oraz art. 91, 98–99 i przepisy dotyczące postępowania konsumenckiego Prawa upadłościowego. Stan prawny: 3 listopada 2026 r.